دراسة قانونية حول حالات الإخلاء القضائي للمستأجر من العين المؤجرة في القانون الكويتي(1)

 

تختلف أسباب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة  و أحد هذه الأسباب هي الإخلاء القضائي أي الحكم على المستأجر بالإخلاء بموجب حكم قضائي نهائي بات حتى و إن لم تنقضي مدة العقد الأصلية  .

و القاعدة العامة ان المؤجر لا يجوز له إخلاء المستأجر طوال فترة سريان العقد المُبرم بينهما إلا إذا توافرت أحد الأسباب المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات .

ويمكن أن نرد هذه الأسباب كالأتي:

أ – أسباب الإخلاء التي ترجع إلى إخلال المستأجر بإلتزاماته .

ب – أسباب الإخلاء التي ترجع إلى حالة العين المؤجرة و المصلحة العامة.

جـ  – الأسباب التي تعود إلى تفضيل المالك على غيره في الإستغلال .

د – إبعاد المستأجر عن البلاد .

فإذا توافرت أحد هذه الأسباب يحق للمؤجر أن يلجأ للقضاء  مطالباً إخلاء المستأجر ، وتخصصت هذه الدراسة في سرد هذه الأسباب وتفنيدها وشروط توافرها و إثباتها أمام القضاء حتى يستفيد منها القارئ أو المؤجر و المستأجر أو من يمثلهما على السواء لذلك نسردها إليكم و حتى لا نطيل على القارئ و الباحث القراءة تم تقسيم هذه الدراسة على عدة مقالات و بصدد هذا المقال نتعرض إلى أسباب الإخلاء التي ترجع إلى إخلال المستأجر بإلتزماته وحدها دون غيرها عن باقي الأسباب الإخلاء و التي سوف نتعرض لها في مقالات لاحقة. 

 

أ – أسباب الإخلاء التي ترجع إلى إخلال المستأجر بإلتزاماته .

يقع على عاتق المستأجر إلتزامات ناتجة عن عقد الإيجار والتزامات ناشئة عن القانون فإذا أخل بها فإنه يحق للمؤجر اللجوء إلى القضاء و المطالبة بفسخ العقد ومن ثم إخلاء المستأجر من العين المؤجرة حتى ولو لم تنتهي مدة عقد الإيجار  .

وصور إخلال المستأجر بإلتزاماته أوردها المشرع الكويتي في قانون إيجار العقارات وهي كالأتي :

1 – عدم الوفاء بالأجرة .

أشترط المشرع شروطاً خاصة يجب توافرها حتى يحق للمؤجر المطالبة بإخلاء العين المؤجرة إذا لم يوفِ المستأجر بما هو مستحق عليه من أجرة حيث أن المستأجر يلتزم بدفع الأجرة في الميعاد المحدد بعقد الإيجار أو بحكم القضاء كما يحق له السداد خلال مهلة قدرها عشرون يوماً من تاريخ إستحقاق المؤجر لأجرة العين كما للمستأجر أن يودع الأجرة خزانة إدارة التنفيذ بالمحكمة التي يقع العقار في اختصاصها المحلي  في ميعاد الإستحقاق او في  خلال المهلة التي حددها القانون .

 

فإذا أخل المستأجر بهذا الإلتزام تتولد إمكانية بطلب إخلاءه للعين من قبل المؤجر حتى ولو قام المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة بعد رفع دعوى الإخلاء ضده وحتى لو قبضها المؤجر منه .

وقد يثور التساؤل لدى القارئ أنه  إذا دفع المستأجر الأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء وبعد إنتهاء مهلة الوفاء وقبضها المؤجر منه ، فهل يحق للمؤجر إقامة دعوى بعد قبضه للأجرة المتأخرة للمطالبة بإخلاء المستأجر ؟؟

في هذه الحالة  يكون قبض الأجرة تنازلاً ضمنياً عن حق المؤجر في طلب الإخلاء وتكون الدعوى غير مقبولة لزوال مقتضاها .

 

وقد نتعرض لحالة أخرى وهي أن يكون تأخر المستأجر للوفاء بالأجرة يعزى إلى عذر قوي لذلك أجاز المشرع الكويتي لقاضي الموضوع أن يعتبر دعوى الإخلاء المرفوعة من قبل المؤجر كأن لم تكن إذا قام المستأجر بدفع الأجرة بعد رفع الدعوى وقبل إغلاق باب المرافقعة ، شريطة أن يثبت أن تأخره في الوفاء يرجع إلى سبب قوي تقبله المحكمة وهذا السبب يخضع إلى سلطة القاضي التقديرية على كل حال.

ونظراً أن أغلب المستأجرين داخل دولة الكويت هم من الأجانب وبما أن الأجنبي دائم السفر إلى بلده ويعود مرة أخرى لدولة الكويت لإستئناف عمله لذلك لم يجعل القانون بصريح النص السفر و الغياب عن البلاد من قبيل الأعذار المقبولة في التأخير عن دفع الأجرة .  ولكن من واقع خبرتي العملية المتواضعة فإن المستأجر يستطيع أن يرسل حوالة بريدية إلى المؤجر بأجرة العين  في الموعد المتفق عليه بالسداد او خلال المهلة فإذا رفض المؤجر تسلمها فيكون على المستأجر يودعها إدارة التنفيذ بعد عرضها عرضاً قانونيا  وتكون مُطالبة المؤجر بالإخلاء في هذه الحالة غير مقبولة حتى وان تم الإيداع في ادارة التنفيذ بعد موعد الإستحقاق لأن رفض المؤجر قبض الأجرة في هذه الحالة يتعارض مع حسن النية في المعاملات ومن ثم يعد عذراً تقبله المحكمة من المستأجر.

نهاية القول أن الأعذار كثيرة ومتنوعة ومتجددة وكما ذكرنا هي تخضع لسلطة القاضي التقديرية وفيما فصلت فيه محكمة الإستئناف.

 

2 – التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن دون إذن كتابي .

بداية وفي وجيز من القول وجب أن نوضح للقارئ الفرق الجوهري بين التنازل عن الإيجار و التأجير من الباطن ، بالنسبة للتنازل فإن المستأجر يحول للمتنازل له حقوقه و إلتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار وينهي كل صلة له بهذا العقد أما فيما يتعلق بالتأجير من الباطن فإن المستأجر تستمر علاقته بعقد الإيجار مستمرة وتكون العلاقة الإيجارية قائمة بينه وبين المؤجر ولكن يقيم مع المستأجر من الباطن عقد إيجار أخر يكون هو طرف فيه لا المؤجر الأصلي .

الأصل في القانون المدني هو جواز التنازل عن الإيجار و التأجير من الباطن ، و الإستثناء هو المنع ولكن هذا الإستثناء في قانون إيجار العقارات الكويتي أصبح أصلاً حيث منع التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بإذن كتابي من المؤجر  أي أن المؤجر في هذه الحالة يحق له المطالبة بإخلاء العين المؤجرة إذا تنازل المستأجر عن العين إلى شخص أخر أو قام بتأجيرها من الباطن بدون إذن كتابي.

و من الجدير بالذكر ان المؤجر وحده فقط هو الذي يجوز له المطالبة بإخلاء العين ولا يجوز للمستأجر الأصلي المطالبة بإخلاء المستأجر من الباطن وبالطبع فإن حكم الإخلاء يسري على المستأجر الأصلي كما يسري على المستأجر من الباطن فينفذ ضده بكافة طرق التنفيذ.

3 – إساءة إستعمال العين المؤجرة .

 

من الوارد أن يسيء المستأجر  استعمال العين المؤجرة من أكثر من وجه حيث قد يسمح بإستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة أو تخالف النظام العام و الأداب العامة ، فإذا كان الغرض من استعمال العين المؤجرة مبيناً في العقد تقيد المستأجر به ولا يجوز له أن يستعملها في غرض أخر كما لو أشترط في العقد أن العين المؤجرة مخصصة كسكن للمستأجر فلا يجوز أستخدامها كمقر لشركة تجارية مثلاً وإذا أقدم المستأجر على مخالفة هذا الشرط فإن المؤجر يكون له الحق في المطالبة بإخلائه من العين ، ولكن إذا وافق المؤجر على هذه المخالفة وسمح بهذا الإستعمال المُغاير لما نص عليه العقد فإن حقه في المطالبة بالإخلاء يسقط لأن رضاه رفع عن تصرف المستأجر وصف المخالفة.

كما أجاز القانون للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة إذا أستعملها أو سمح بإستعمالها بطريقة مخالفة للنظام العام و الأداب العامة كما لو أتخذ من العين المؤجرة مقراً للعب القمار أو لممارسة الدعارة.

 

وقد يسيئ المستأجر أستعمال العين المؤجرة بطريقة تضر بمصلحة المؤجر المادية و الأدبية حيث أن هناك إلتزام يقع على عاتق المستأجر للمحافظة على العين وحُسن إستعمالها ، و الإستعمال الضار بالمؤجر يخضع لسلطة القاضي التقديرية وقد يستهدي بما يرد في القانون او العقد أو العرف أو التقاليد.

 

4 – غلق المتجر دون عذر مدة تتجاوز ستة أشهر .

إذا كانت العين المؤجرة مخصصة لممارسة التجارة و أغلق المستأجر العين دون عذر تقبله المحكمة مدة تتجاوز ستة أشهر حتى لو دفع المستأجر الأجرة بشكل منتظم ففي هذه الحالة يحق للمؤجر طلب الإخلاء و الهدف من تقرير هذا الحكم أن الضرر يكون أبلغ إذ يترتب على غلق العين المؤجرة لغرض التجارة فترة طويلة ترك و إنصراف الزبائن عنها إلى محال أخرى فتقل قيمة المكان المؤجر من الوجهة التجارية وربما تتضائل أهمية المنطقة كلها إذا تركت فيها عدة محال دون إستعمال .