التخطي إلى المحتوى الرئيسي

دراسة قانونية حول حالات الإخلاء القضائي للمستأجر من العين المؤجرة في القانون الكويتي(2)

 




سبق و ان تناولنا في مقال سابق لأسباب إخلاء العين المؤجرة التي ترجع إلى إخلال المستأجر بإلتزاماته. للأطلاع أضغط هنا و في هذا المقال نتطرق إلى أسباب الإخلاء التي ترجع إلى حالة العين المؤجرة و المصلحة العامة. 

تختلف أسباب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة  و أحد هذه الأسباب هي الإخلاء القضائي أي الحكم على المستأجر بالإخلاء بموجب حكم قضائي نهائي بات حتى و إن لم تنقضي مدة العقد الأصلية  .

و القاعدة العامة ان المؤجر لا يجوز له إخلاء المستأجر طوال فترة سريان العقد المُبرم بينهما إلا إذا توافرت أحد الأسباب المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات .

ويمكن أن نرد هذه الأسباب كالأتي :

أ – أسباب الإخلاء التي ترجع إلى إخلال المستأجر بإلتزاماته .

ب – أسباب الإخلاء التي ترجع إلى حالة العين المؤجرة و المصلحة العامة.

جـ  – الأسباب التي تعود إلى تفضيل المالك على غيره في الإستغلال .

د – إبعاد المستأجر عن البلاد .

فإذا توافرت أحد هذه الأسباب يحق للمؤجر أن يلجأ للقضاء  مطالباً إخلاء المستأجر ، وتخصصت هذه الدراسة في سرد هذه الأسباب وتفنيدها وشروط توافرها و إثباتها أمام القضاء حتى يستفيد منها القارئ أو المؤجر و المستأجر أو من يمثلهما على السواء لذلك نسردها إليكم و حتى لا نطيل على القارئ و الباحث القراءة تم تقسيم هذه الدراسة على عدة مقالات و بصدد هذا المقال نتعرض إلى أسباب الإخلاء التي ترجع إلى حالة العين المؤجرة و المصلحة العامة وحدها دون غيرها عن باقي الأسباب الإخلاء و التي سوف نتعرض لها في مقالات أخرى. 


ب – أسباب الإخلاء التي ترجع إلى حالة العين المؤجرة و المصلحة العامة .

 في بعض الأحيان تكون حالة العين المؤجرة هي العامل الرئيسي لإجبار المستأجر على إخلاء العين ولكن هناك شروط يجب ان تتحقق أمام المحكمة لكي تحكم بإخلاء المستأجر نتعرض إليها بالتفصيل.

 

1 – أيلولة العين للسقوط أو صدور قرار ملزم بهدمها.

إذا اثبت أن العين المؤجرة أصبحت أيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان فإن للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة ولو قبل نهاية المدة المحددة لعقد الإيجار ولا شك أن من واجب المؤجر أن يطالب بإخلاء المستأجر في هذه الحالة حتى يدرأ عن نفسه أية مسئولية تنجم عن تهدم البناء و إصابة السكان بأي ضرر .

ويستطيع المؤجر أن يطالب المستأجر بإخلاء العين المؤجرة إذا صدر قرار بهدمها من جهة الإدارة التي تنظم هذا الأمر والتي تكون إدارة البلدية ، حيث أن إدارة البلدية تعيد تنظيم الأحياء السكنية وفقاً لمقتضيات المصلحة العامة مما يؤدي لإخلاء بعض العقارات لتسهيل إعادة التنظيم وحتى لو لم تكن هذه العقارات أيلة للسقوط .

 

2 – رغبة المالك في هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد .

يحق للمالك ان يهدم العين المؤجرة ويعيد بنائها من جديد حتى إذا لم ينتهي عقد الإيجار المُبرم بينه وبين المستأجر ولكن لكي يتحقق هذا الحق في جانب المالك يجب أن تتوافر الشروط الأتية :

ان المشرع صرح للمالك وحده هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد ولم يصرح للمؤجر، فالمالك ليس بالضرورة هو المؤجر .

يتوافر هذا الحق في حالة أن مضى خمسة وعشرون سنة على الأقل من تاريخ إنتهاء البناء الأصلي  وعلى المالك أن يقيم الدليل بكافة طرق الإثبات المتاحة له على أن العين بُنيت منذ أكثر من 25 سنة.

كما يشترط لإجابة المالك لطلب الإخلاء ان تكون مدة الإيجار الأصلية قد أنقضت فلا يجوز الإخلاء لهدم المكان لإعادة بناءه إلا بعد انقضاء المدة الأصلية المتفق عليها اي ان يكون الطالب بالإخلاء قد قدم للمحكمة أثناء المدة المجددة لعقد الإيجار .

و أستلزم المشرع أن يقوم المالك بعملية الهدم خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء فإذا بدأ عملية الهدم في هذه المدة وانتهى منها فعليه أن يبدأ في البناء دون تراخ في المدة التي تحددها البلدية .

 

3 – رغبة المؤجر في تعلية المبنى .

 

يجوز للمؤجر أو للمالك أن يطلب إخلاء العين المؤجرة إذا رغب في تعلية المبنى فإذا كان المبنى يتكون من ثلاثة طوابق و أراد المؤجر زيادة طابقين ويعيقه في إجراء هذا الأمر وجود المستأجر في العين فأنه في هذه الحق يحق له ان يتقدم بطلب إلى القضاء طالباً الحكم بالإخلاء و استلزم المشرع لإجابة المؤجر إلى طلبه توافر شرطين :

ألا يكون من الممكن إجراء تعلية المبنى مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة فمن المعروف ان أعمال التعلية قد تستوجب تعديل أساسات الأدوار السفلية كتقوية للأساسات و الأعمدة ، اي ان ظروف أعمال التعلية تحتم على اخلاء المستأجر من العين ففي هذه الحالة يجيب القضاء إلى طلب المؤجر بعد أن تتأكد من الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .

كما يشترط أيضاً ان يبدأ المؤجر في أعمال التعلية قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الإخلاء ، فإذا تأخر دون عذر كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة او تعويضه عن الضرر إن كان له مقتضى .

التسميات:

تعليقات

إرسال تعليق

المشاركات الشائعة من هذه المدونة

الصفة كشرط مستقل لقبول الدعوى

      تعتبر الصفة شرطاً لقبول الدعوى فإذا كان مقيم الدعوى يتصرف باسمه و لحسابه شخصياً بأن زعم بأنه شخصياً صاحب الحق الذي يطالب به، فإن الصفة في هذه الحالة لا تكون شرطاً مستقلاً لقبول الدعوى حيث يغني عنها شرط المصلحة الشخصية المباشرة ، و إذا تبين بعد فحص الموضوع أن المدعي ليس صاحب حق موضوعي ، فإن ذلك لا يعني انه لم يكن صاحب الصفة لأن وجود الصفة كان أمراً ثابتاً ، و بمقتضى هذه الصفة باشر المدعي حق الدعوى كحق مستقل عن الحق الموضوعي. لذلك كان من قضاء محكمة النقض المصرية: " الصفة في الدعوى شرط لازم وضروري لقبولها والاستمرار فى موضوعها فإذا انعدمت فإنها تكون غير مقبولة ويمتنع على المحاكم الاستمرار فى نظرها والتصدي لها وفحص موضوعها وإصدار حكم فيها بالقبول أو الرفض بما لازمه أن ترفع ممن وعلى من له صفة فيها " (طعن رقم 20939 لسنة 89 ق مدني – جلسة 24/3/2021) و لكن الصفة في الدعوى تتخذ أشكال مختلفة نتطرق لها على النحو الآتي: أشكال الصفة في الدعوى.   1 - الصفة العادية: الصفة العادية أو الموضوعية بأن ترفع الدعوى من ذي صفة ضد ذي صفة ،...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

أحكام عامة في فسخ الزواج

      في كافة التشريعات العربية حرص المشرع على أن يضع فروق جوهرية في نصوص قانون الأحوال الشخصية تفصل بين الطلاق و فسخ عقد الزواج، فحدد المشرع الطلاق و الفسخ تحديداً تشريعياً صريحاً و لم يترك المجال لاجتهاد القضاة لاستنتاج حالة فرقة الزواج دون نص واضح.   لذلك نصت المادة 99 من القانون الكويتي رقم 51 لسنة 1984   بشأن الأحوال الشخصية على: " فسخ الزواج هو نقض عقده، عند عدم لزومه، او حيث يمتنع بقاؤه شرعاً ، وهو لا ينقص عدد الطلقات."   و قد عرفت المادة فسخ الزواج بأنه نقض عقده بما يؤدي إليه من إزالة ما يترتب عليه من أحكام فينقطع به ما بين الرجل و المرأة من الصلة الزوجية في الحال دون استناد إلى الماضي. و يحدد النص الآنف ذكره الفسخ في حالتين الأولى هي عند عدم توافر لزوم العقد من الأصل كما في حالة خيار الولي إذا تزوجت المرأة بغير كفء و الحالة الثانية هي حيث يطرأ على العقد سبب يمنع استمرار الزواج وذلك كما في حالة ارتداد الزوج المسلم، أو رفض الزوج الإسلام بعد إسلام زوجته أو رفض الزوجة غير الكتابية الإسلام أو الدخول في دين سماوي بعد إسلام زوجها. و فسخ ال...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

مسائل عامة في الإثبات: الواقعة محل الإثبات

  الواقعة محل الاثبات: يرد الاثبات على واقعة معينة تكون هي محل الاثبات، وعلى من يدعي توافرها إقامة الدليل على ذلك، و محل الاثبات قد ينشأ عن تصرف قانوني كالتسليم في عقد البيع ، فتكون الواقعة  محل الاثبات هي الوفاء بهذا الالتزام الناشئ عن العقد مما يوجب على طرفي العقد إقامة الدليل على تسليم المبيع ، حيث يتوجب على كلا الطرفين الالتزام بعقد البيع و تنفيذ أحكامه، فلا تبرأ ذمة كل منهما إلا إذا قدم الدليل على انه قد قام بتنفيذ ما التزم به طبقاً لقواعد الاثبات المتعلقة بالتصرفات القانونية. و من المقرر في قضاء محكمة التمييز الكويتية: "   أن الالتزام ذاته لا يكون محلا للإثبات بل هو يستخلص من مصدره و هو الواقعة القانونية التي تكون محلا للإثبات ، فمن ثم كان علي من يدعي قيام الكفالة التجارية أن يثبت مصدر الالتزام بها و هو عقد الكفالة . و كان قيام الكفالة أو نفيها من سائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع بغير معقب ، و حسبها أن تبين الحقيقة التي اقتنعت بها في هذا الخصوص ، و أن تقيم قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله." (طعن رقم 236 لسنة 1985 تجاري – جلسة 2/7/1986) و قد يكون م...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

الدعوى العمالية في قانون العمل الكويتي

    أقر المشرع الكويتي وسيلة لرفع الدعوى العمالية حيث نصت المادة 146 من القانون رقم 6 لسنة 2010 في شأن العمل في القطاع الأهلي على: " يجب أن يسبق الدعوى طلب يتقدم به العامل أو المستحقون عنه إلي إدارة العمل المختصة وتقوم الإدارة باستدعاء طرفي النزاع أو من يمثلهما ، وإذا لم توفق الإدارة إلي تسوية النزاع وديا تعين عليها خلال شهر من تاريخ تقديم الطلب إحالته إلي المحكمة الكلية للفصل فيه . وتكون الإحالة بمذكرة تتضمن ملخصا للنزاع ودفوع الطرفين وملاحظات الإدارة."   كما نصت المادة 144 من ذات القانون على انه: " لا تسمع عند الإنكار – بمضي سنة من تاريخ انتهاء عقد العمل الدعاوى التي يرفعها العمال استنادا إلي   أحكام هذا القانون، ويسري علي الإنكار   أحكام الفقرة 2 من المادة 442   من القانون المدني وتعفي الدعاوى التي يرفعها العمال أو المستحقون عنهم من الرسوم القضائية ومع ذلك يجوز للمحكمة عند رفض الدعاوى أن تحكم علي رافعها بالمصروفات كلها أو بعضها وتنظر الدعاوى العمالية علي وجه الاستعجال."   و يستفاد من هذه النصوص أن الدعوى العمالية ترفع بطلب يقدمه العامل...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

تعريف فسخ العقد و شروطه

        فسخ العقد الاتفاقي   تعريف فسخ العقد: نصت المادة 157 من القانون المدني المصري و المقابل لها المادة 209 من القانون المدني الكويتي على: (١) في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض . (٢) ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن رفض الفسخ إذا كان ما لم يرف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته." و المستفاد من نص هذه المادة وفقاً لشرح الفقهاء ان فسخ العقد هو حل الرابطة العقدية في عقد ملزم لجانبين صحيح و قائم وساري وذلك جزاء و بسبب اخلال أحد اطرافه بالتزاماته الناشئة عنه و ذلك للشروط العشرة الآتي سردها: شروط الحكم بفسخ العقد: 1 – أن يكون العقد المطلوب فسخه ملزم للطرفين فلا يسري على عقود ملزمة لجانب واحد كالوديعة و الكفالة و الوصية و الهبه و الوكالة و الإقرار ، فالإقرار هو تصرف قانوني كاشف بالإرادة المنفردة وهو حجة على المقر فلا يرد عليه الفسخ الذي لا يكون إلا في الع...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

الدعاوى الوقائية في قانون المرافعات المدنية و التجارية

          أجاز القانون قبول الدعوى في حالات معينة تبدو المصلحة فيها غير قائمة و هي حالة ما يسمى بالدعاوى الوقائية.   و يقصد بهذه الدعاوى هي التي يطلب فيها المدعي من المحكمة أن تفصل في مسألة صحة أو مضمون مركز قانوني معين دون أن يكون ثمة ضرر حال قد حاق بالمدعي و لكن من المحتمل وقوعه.   و الدعاوى الوقائية هي تمثيل للمصلحة المحتملة هذه المصلحة التي ذكرتها المادة الثالثة   من قانون المرافعات المدنية و التجارية المصري و التي نصت على: " لا تقبل أي دعوى كما لا يقبل أي طلب أو دفع استنادا لأحكام هذا القانون أو أي قانون آخر، لا يكون لصاحبه فيها مصلحة شخصية ومباشرة وقائمة يقرها القانون. (١) ومع ذلك تكفى المصلحة المحتملة إذا كان الغرض من الطلب الاحتياط لدفع ضرر محدق أو الاستيثاق لحق يخشى زوال دليله عند النزاع فيه. وتقضى المحكمة من تلقاء نفسها، في أي حالة تكون عليها الدعوى، بعدم القبول في حالة عدم توافر الشروط المنصوص عليها في الفقرتين السابقتين. ويجوز للمحكمة عند الحكم بعدم قبول الدعوى لانتفاء شرط المصلحة أن تحكم على المدعى بغرامة إجرائية لا...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

تعريف الطلاق و وقوعه من غير الزوج

  عرفت العديد من التشريعات العربية الطلاق بأنه حل عقدة الزواج الصحيح بإرادة الزوج أو من يقوم مقامه بالصيغة الموضوعة له شرعاً. و الطلاق لا يكون إلا في زواج صحيح ذلك أن رابطة الزوجية لا تثبت بالزواج غير الصحيح، فالزواج الفاسد لا طلاق فيه و إنما يفرق القاضي فيه بين الطرفين إن لم يتفارقا من أنفسهما و ذلك لأن استمرار هذا الزواج الفاسد و تمسك كلا الطرفين به جريمة حرام شرعاً يجب الحيلولة دون استمرارها. و ترتيباً على ذلك فإن ما يسري على الزواج الفاسد هو فسخ عقد الزواج حتى و إن استوفى شروط انعقاده.   و يقع الطلاق إما بإرادة الزوج أو من يقوم مقامه، و حتى يقع الطلاق من الزوج وقوعاً صحيحاً و ينتج آثاره يجب ان يكون الطلاق ناتج عن إرادة حرة فإذا ثبت أن إرادة الزوج عند إيقاعه للطلاق قد شابهها عيب من عيوب الرضا كالإكراه أو الغلط أو التدليس فلا يقع الطلاق. و إذ كان الأصل أن سلطة الطلاق بيد الزوج إلا ان المشرع المصري و الكويتي و الإماراتي قد أقروا السماح بأن تكون سلطة الطلاق للغير إما باختيار الزوج و إرادته كالوكيل، و اما رغماً عنه عندما يكون صدر عن الزوج ظلم أو مضارة حيث يمنح المشرع ...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

المصلحة كشرط لقبول الدعوى القضائية

    يشترط لقبول الدعوى القضائية أن تكون هناك مصلحة يسعى إليها المدعى من جراء تقدمه بالطلب القضائي فإذا عُرض الطلب على القاضي فإن هذا القاضي يبحث مسألتين الأولى هي: هل الطلب مقبول؟ و المسألة الثانية: هل الطلب مؤسس تأسيساً صحيحاً أي يتضمن من الأدلة و المستندات ما يؤدي إلى الحكم للطالب بما طلبه؟ و من الطبيعي ان بحث مسألة القبول يسبق بحث مسألة الحكم في موضوع الطلب. فإذا كان الطلب غير مقبول لعدم استيفاء شروط القبول (التي سنذكرها في مقالات لاحقة ولكن أهم هذه الشروط هي المصلحة) فإن القاضي يعلن عدم قبول الطلب. و إذا توافرت شروط القبول انتقل القاضي إلى بحث مسألة وجود الحق الموضوعي أو عدم وجوده، و يكون حكم القاضي في الموضوع حكماً قطعياً له حجية و يستنفد القاضي سلطته بإصداره. و حيث ان شرط المصلحة هو أحد الشروط الجوهرية لقبول الدعوى فإننا لا نجد محيصاً إلا ان نتطرق له ونتناوله بالتفصيل على النحو الآتي بيانه: تعريف المصلحة و ضرورة استمرارها: تنزيهاً لساحات القضاء عن العبث، و توفيراً لوقت وجهد القضاء، و سداً لباب الدعاوى الكيدية نص المشرع المصري في المادة الثالثة من قانون المرافعا...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

أنواع الطلاق في قانون الأحوال الشخصية

      تناولت التشريعات العربية أنواع الطلاق فقد نصت المادة 98 من القانون الكويتي على: أ – الطلاق نوعان: رجعي و بائن.   ب – الطلاق الرجعي لا يزيل الزوجية قبل مضي العدة. جـ - الطلاق البائن يزيل الزوجية في الحال. وهذا التقسيم لأنواع الطلاق ورد في جميع التشريعات العربية سواء من اتبعت منها مذهب المالكية او الحنفية.   الطلاق الرجعي في ضوء القاعدة القانونية لا يزيل الزوجية إلا بعد انقضاء العدة منه، فهذا الطلاق لا يزيل شيئاً من آثار الزوجية حال وقوعه بل تبقى الزوجية قائمة ويستمر حل الاستمتاع بين الزوجين كما لا يستحق بوقوعه أجل الصداق، ولو مات أحد الزوجين خلال العدة ورثه الأخر ، و للزوج في هذا النوع من الطلاق ان يرجع عنه خلال فترة العدة و إن لم ترضى الزوجة، و بالمراجعة تنقطع العدة ولا يبقى للطلاق من تأثير سوى نقص عدد الطلقات الثلاث التي يملكها الرجل على زوجته، و تتم المراجعة بدون عقد جديد و دون اشتراط موافقة الزوجة، فإذا لم تراجع حتى انقضت عدتها انتهت الزوجية و تحول الطلاق الرجعي إلى طلاق بائن. و قد استقر قضاء محكمة النقض المصرية على: " المقرر في فقه الح...
إرسال تعليق
قراءة المزيد

أركان جريمة الفعل الفاضح العلني

      تنص المادة 278 من قانون العقوبات المصري على: "كل من فعل علانية فعل فاضح مخل بالحياء، يعاقب بالحبس مدة لا تزيد عن سنة أو بغرامة لا تتجاوز 300 جنيه" كما تنص المادة 198 من قانون الجزاء الكويتي على: "من أتي إشارة أو فعلاً مخلاً بالحياء في مكان عام بحيث يراه أو يسمعه من كان في مكان عام ، أو تشبه بالجنس الآخر بأي صورة من الصور يعاقب بالحبس مدة لا تجاوز سنة واحدة وبغرامة لا تجاوز ألف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين" و من الجلي ان الهدف من تجريم الفعل الفاضح هو حماية الشعور العام بالحياء لدى المجتمع و الذي يتأذى من إتيان أفعال ذات دلالات جنسية بصورة علنية، علاوة على ذلك فالمشرع يسعى إلى تثبيت الفضيلة و الأخلاق و الحفاظ على نقاء الأماكن العامة من تلك الأفعال. و لهذه الجريمة ثلاث أركان هم: 1 – الركن المادي و يتمثل في ارتكاب فعل مخل بالحياء العام. 2 – العلانية. 3 – القصد الجنائي. فلا تتحقق الجريمة إلا بتوافر الثلاثة أركان مجتمعة وهو ما أكدته محكمة النقض المصرية في أحكامها حيث انه من المقرر في قضاء محكمة النقض : " أن جريمة الفعل الفاضح العلنى ع...
إرسال تعليق
قراءة المزيد